Les particularités de la vente en viager

Tout comprendre sur la vente en viager : intérêts ? risques ? conditions ? comment calculer la rente et le bouquet ?

Définition

Pour comprendre le système du viager il faut avant tout définir le droit de propriété. En France, la propriété se compose de trois attributs : l’Usus (le droit d’user et d’utiliser le bien), le Fructus (le droit de disposer des fruits du bien comme les revenus, dividendes, récoltes...) et l’Abusus (droit de transformer le bien, de s’en séparer ou de le détruire).

Le viager est une forme de vente où le vendeur (appelé aussi crédirentier) décide de vendre un seul attribut de son droit de propriété à savoir l’abusus. L’acquéreur (aussi appelé débirentier) devient nu-propriétaire en contrepartie d’une certaine somme versée (appelée le bouquet) et d’une rente à verser à vie au vendeur qui bénéficie de l’usufruit (ou d’un simple droit d’usage).

En d’autres termes, acheter en viager consiste à acquérir un bien sans avoir à payer la totalité du prix de vente et sans pouvoir l’occuper jusqu’au décès du vendeur (sauf en cas de vente en viager libre de toute jouissance d’occupation). La vente est réalisée par un notaire.

Quel est l’intérêt du viager ?

L’avantage premier du viager pour le vendeur est d’avoir une rente à vie. C’est une formule très adaptée pour les personnes âgées qui n’ont généralement pas d’héritiers mais il est également possible de vendre en viager pour faire profiter du bouquet aux héritiers et de profiter de la rente.

Quels sont les risques liés au viager ?

Le risque principal de la vente en viager est pris par l’acquéreur dans le cas où le vendeur vive plus longtemps que l’espérance de vie à partir de laquelle la rente est calculée. L’exemple le plus connu restant celui du notaire de Jeanne Calment, mort avant elle alors qu’il lui avait acheté sa propriété en viager lorsqu'elle avait 90 ans.

Quelles sont les conditions de vente en viager ?

Toute personne en capacité juridique peut acheter ou vendre un bien immobilier en viager. Pour que l’acquisition soit valable, la date du décès du vendeur ne doit pas être prévisible (absence de maladie pour le vendeur). Si le vendeur décède dans les vingt jours suivant la vente, les héritiers du vendeur peuvent faire annuler l’acte de vente car la loi considère que la mort était prévisible.

Comment calculer le bouquet et la rente viagère ?

Le bouquet correspond à la somme à verser par l’acquéreur au vendeur, au moment de la signature de l’acte authentique. Cette somme est définie en fonction de l’âge du vendeur et de son espérance de vie. En général, cette somme ne dépasse pas les 40% de la valeur du bien. À noter que cette somme n’est pas obligatoire et qu’il n’y a ni minimum, ni maximum légal.

La rente est alors définie en fonction de la différence entre la valeur du bien et du bouquet, et de l’espérance de vie du vendeur. L’INSEE fournit chaque année un tableau de coefficient diviseur en fonction de l’espérance de vie. Il faut alors diviser la somme restante à payer (valeur du bien moins valeur du bouquet) par le coefficient correspondant ce qui nous donnera une somme annuelle à payer par l’acquéreur au vendeur.

Exemple :

M. Mellet, 81 ans est propriétaire d’un T3 à Paris d’une valeur de 500 000 € et décide de vendre son bien en viager occupé. Selon l’INSEE, un homme de 81 ans à une espérance de vie de 7 ans et 9 mois (soit un coefficient de 7,79). Si le bouquet définit est de 200 000 €, le reste à payer est 300 000 €.

La rente annuelle sera alors de 300 000 € / 7,79 = 38 510 € soit une rente mensuelle de 3 210 €

Est-il possible de vendre en viager un bien en indivision ?

Il est tout à fait possible de vendre un bien acquis par deux personnes. La rente sera alors calculée sur l’espérance de vie restante moyenne du couple de personnes. Dans ce cas de figure, une baisse de la rente peut être prévue.

Comment sont calculés les frais de notaire sur un viager ?

Dans le cadre d’une vente en viager occupé, les frais de notaires sont calculés sur la valeur fiscale du bien (et non sa valeur totale). La valeur fiscale correspond à la valeur vénale (totale) du bien moins la valeur correspondant au droit d’usage du bien.

Dans le cadre d’une vente en viager libre, les frais de notaires sont calculés sur la valeur totale du bien.

Peut-on revendre un viager ?

Un débirentier (acquéreur) peut décider de revendre son bien acquis en viager. Deux conditions sont à respecter. La première est que le nouvel acquéreur doit s’acquitter des rentes auprès du crédirentier et la seconde est qu’en cas de défaillance de sa part, le premier débirentier doit rester solidaire et payer à son tour la rente prévue.

Qui paye les travaux d’entretiens et de réparations ?

Le coût des travaux d’entretiens et de réparation reste à la charge du vendeur.

Qui paye les impôts liés au bien ?

Sauf accord entre les parties, l’acquéreur doit payer la taxe foncière. Le vendeur aura à sa charge la taxe d’habitation. A noter également que les rentes perçues par le vendeur sont soumises à l’impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, décroissante en fonction de l’âge du vendeur.