Lorsque vous êtes sur le point d’acheter une maison, il est essentiel de s’assurer que toutes les parties de la construction sont en règle, y compris les extensions ou ajouts comme les vérandas ou verrières. Mais que faire si une verrière, ajoutée à la maison, n’a jamais été déclarée au cadastre ? Si elle a été construite il y a plus de 20 ans, quelles sont les démarches à suivre pour régulariser la situation ? Voici un guide complet pour vous aider à naviguer dans cette situation.
1. La prescription trentenaire : une opportunité de régularisation
En France, les travaux non autorisés peuvent être prescrits après un certain délai. Pour ce qui est des infractions liées à l’urbanisme, l’administration dispose d’un délai de 10 ans pour exiger la régularisation ou la démolition. Cependant, en matière civile, la prescription est de 30 ans, notamment pour les litiges liés à des empiètements ou constructions illégales.
Dans votre cas, si la verrière a été construite il y a plus de 20 ans, l’administration ne peut plus exiger sa démolition, même si elle n’a pas été déclarée. Toutefois, il est recommandé de régulariser la situation pour éviter tout problème futur, notamment en cas de revente.
2. Vérifier la conformité avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Avant de régulariser la situation, il est important de vérifier si la verrière respecte le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en vigueur. Chaque commune a des règles spécifiques concernant les extensions et modifications des bâtiments. Par exemple, la verrière pourrait dépasser les limites d’emprise au sol autorisées, ou ne pas respecter les règles de distance par rapport aux voisins.
Si la verrière est conforme aux règles du PLU, la régularisation sera beaucoup plus simple. En revanche, si elle est en infraction avec ces règles, une régularisation peut être plus complexe et nécessiter des ajustements.
3. Régulariser la situation auprès de la mairie
Si vous souhaitez mettre la verrière en conformité avec les règles administratives, plusieurs démarches sont possibles :
• Déclaration préalable de travaux : C’est une procédure simple qui permet de déclarer la verrière a posteriori. Si elle respecte les règles d’urbanisme actuelles, la mairie acceptera la régularisation.
• Certificat de conformité : Si la verrière respectait les règles d’urbanisme au moment de sa construction, vous pouvez demander un certificat de conformité à la mairie. Cela officialise la régularisation.
Ces démarches permettent de régulariser la situation vis-à-vis des autorités locales et de mettre à jour les documents officiels concernant la propriété.
4. Mettre à jour le cadastre
Une fois la régularisation effectuée, il sera nécessaire de mettre à jour le cadastre, qui est un registre public détaillant la propriété foncière et les bâtiments. Pour ce faire, vous devrez fournir les documents adéquats, tels que les plans actualisés de la maison et la déclaration préalable approuvée par la mairie.
La mise à jour du cadastre est essentielle pour s’assurer que la maison soit correctement répertoriée et qu’aucune irrégularité ne persiste.
5. Conséquences pour la vente immobilière
Avant de finaliser l’achat de la maison, vous devez informer le notaire de cette irrégularité. Cela lui permettra d’inclure tous les détails dans l’acte de vente, garantissant ainsi que vous n’aurez pas de mauvaises surprises une fois propriétaire.
En règle générale, c’est au vendeur de régulariser la situation avant la vente. Vous pouvez donc négocier avec lui pour qu’il prenne en charge ces démarches avant la signature de l’acte. Cela vous permettrait d’acquérir une maison en parfaite conformité avec la législation.
6. La responsabilité du vendeur
Si la verrière n’a pas été déclarée et que cela pourrait poser des problèmes à long terme, il est important de clarifier les choses avec le vendeur. En tant qu’acheteur, vous avez tout intérêt à ce que la situation soit régularisée avant la vente, afin de ne pas hériter de problèmes juridiques ou administratifs plus tard.
Certains vendeurs choisissent de régulariser la situation avant de mettre leur bien en vente, mais si ce n’est pas le cas, vous pouvez exiger que cela soit fait avant la finalisation de la transaction.
Conclusion
Si vous envisagez d’acheter une maison avec une verrière non déclarée, plusieurs étapes sont nécessaires pour sécuriser l’achat et éviter tout problème à l’avenir. Entre la régularisation administrative, la mise à jour du cadastre, et la vérification de la conformité au PLU, il est crucial de faire les choses dans les règles pour protéger votre investissement.
Pour éviter les complications, n’hésitez pas à faire appel à un notaire ou un professionnel de l’immobilier qui pourra vous accompagner tout au long du processus. Assurez-vous également que le vendeur prenne ses responsabilités en régularisant la situation avant la vente.
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