Quels sont les règles à respecter pour l'acquisition d'une partie commune en copropriété ? Qui peut acheter ? Comment est voté la décision ? Comment est repartie la somme ?
Il n’est pas rare qu’un copropriétaire puisse avoir des projets d’agrandissement qui nécessitent le rachat d’une partie commune de l’immeuble. Comme les parties communes sont par définition la propriété de l’ensemble des copropriétaires, il faudra par conséquent l’accord du syndicat de copropriété, représenté par le syndic de copropriété. Le projet de rachat va alors nécessiter plusieurs étapes.
I) Inscription du projet d’acquisition à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale :
Il faut dans un premier temps inscrire la proposition d’acquisition à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Pour cela, il est nécessaire de communiquer un projet détaillé avec l’ensemble des documents nécessaires comme un plan, un schéma ou croquis du projet de réalisation final en cas de travaux, une proposition écrite précisant les conditions d’achat dont le prix d’acquisition... N’hésitez pas à faire appel à un agent immobilier qui vous estimera gratuitement la valeur de la partie commune. En cas de travaux nécessaires, il est également utile de les inscrire à l’ordre du jour afin que l’ensemble des éléments du projet soit voté en une seule fois.
Il est important d’avoir conscience que lors d’un achat d’une partie commune, le syndic devra recalculer et rédiger un nouvel état descriptif de division, une nouvelle affectation des tantièmes ainsi qu’un nouveau règlement de copropriété. Effectivement, les charges liées à la copropriété sont réparties de façon équitable en fonction de la superficie et de la localisation de chaque lot. Cette répartition est calculée grâce aux tantièmes. Si vous décidez d’acquérir une partie commune, vous allez rendre cette partie privative et augmenter la superficie de votre bien par rapport à la copropriété, d’où la nécessité de recalculer l’ensemble des tantièmes afin de garder une équité dans la répartition des charges de copropriété.
II) Le vote par les copropriétaires de la vente d’une partie commune :
La vente d’une partie commune est une décision importante pour la copropriété. Elle va nécessiter un vote respectant une majorité spécifique. Pour comprendre le fonctionnement d’une Assemblée Générale, il faut savoir qu’il existe trois types de votes en fonction de l’importance du sujet à l’ordre du jour. Un vote pour des décisions nécessitant une majorité simple (plus de la moitié des copropriétaires), une double majorité (plus de la moitié des copropriétaires représentant plus des deux tiers des tantièmes) et une unanimité (la totalité des copropriétaires). Pour savoir quelle majorité est requise pour le rachat d’une partie commune, il faut savoir si la partie commune est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.
Si la partie commune est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble (exemple : suppression d’une loge de gardien), le vote en assemblée devra respecter la règle de l’unanimité (article 26). En revanche, si la partie commune n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, le vote en assemblée devra respecter la double majorité de l’article 25 (on considère qu’il n’y a pas de changement de destination lorsqu’il n’y a pas atteinte au confort dont jouissent les copropriétaires).
III) Le paiement pour l’acquisition de la partie commune
Une fois la décision votée en assemblée générale et acceptée, elle devient définitive après un délai de deux mois où les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester la décision en justice. Une fois ce délai passé, le procès-verbal de l’assemblée générale sera envoyé au notaire choisit pour rédiger l’acte de vente entre le syndicat et l’acquéreur. Une fois que la vente est réalisée et que le syndic a perçu au nom de la copropriété la somme convenue, il va ensuite la répartir en fonction des tantièmes généraux de copropriété.
