La réalisation de certains travaux est soumise à l'obtention du permis de construire. Tout comprendre sur les modalités d'obtention et les termes techniques. Comment calculer la surface plancher ? Faut-il faire appel à un architecte ? Peut-on vendre avec un permis ? Quel est la durée de validité du permis ?
En fonction des travaux que vous souhaitez réaliser, il est important de savoir que des formalités administratives peuvent être obligatoires. En fonction de leur importance, un permis ou une autorisation de travaux peut être nécessaire.
Le Permis de construire
Le permis de construire concerne les constructions nouvelles et ainsi que les travaux sur les constructions existantes.
Pour une nouvelle construction, le permis de construire doit obligatoirement être demandé au préalable et ce, quelle que soit la destination de la construction. La loi ne donne pas une liste de ces constructions soumise au permis de construire mais elle énumère, de façon exhaustive, celles qui en sont dispensées. Pour les constructions dispensées de permis de construire (se renseigner directement en mairie pour obtenir la liste), elles peuvent faire l’objet d’une simple déclaration préalable voire d’aucune formalité.
Pour les travaux sur les constructions existantes, ils doivent être précédés d’un permis de construire lorsqu’ils ont pour effet :
De créer une surface de plancher de plus de 40 m²
De modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment et qu’ils s’accompagnent d’un changement de destination
De réaliser une opération de restauration
De reconstruction à l’identique d’un bâtiment démoli ou détruit (si le bâtiment est détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, le permis est toujours délivré si les règles d’urbanismes n’ont pas changées entre temps)
Comment calculer la surface plancher ?
C’est un terme utilisé depuis 2011 pour remplacer la SHOB et la SHON (Surface Hors Œuvre Brute ou Nette). Elle correspond à la somme des surfaces plancher de chaque niveau clos et couvert, calculé à partir du nu intérieur des façades après déduction :
Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et des fenêtres donnant sur l’extérieur
Des vides et trémies afférents aux escaliers et ascenseurs
Des surfaces plancher d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m
Des surfaces emménagées en vue du stationnement de véhicules motorisés, y compris la rampe d’accès et les aires de manœuvres
Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou des activités professionnelles ou commerciales
Des surfaces des locaux techniques y compris les locaux de stockage de déchets
Des surfaces des caves ou des celliers
D’une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectée à l’habitation des lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures
Faut-il faire appel à un architecte ?
La règle générale impose d’annexer à la demande de permis de construire un projet architectural établi par un architecte. Cependant, différentes situations dispensent de faire appel à un architecte :
La construction à usage autre qu’agricole dont à la fois l’emprise au sol et la surface plancher n’excèdent pas 170 m²
La construction à usage agricole dont à la fois la surface de plancher et d’emprise au sol n’excèdent pas 800 m²
La construction de serres de production dont le montant latéral a une hauteur inférieure à 4 mètres et dont à la fois la surface plancher et l’emprise au sol n’excèdent pas 2 000 m²
Les travaux qui portent uniquement sur l’aménagement et l’équipement des espaces intérieurs n’entrainant pas de modifications visibles de l’extérieur
Comment faire une demande de permis de construire ?
La demande doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou directement déposée à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés. La demande doit être faite par le propriétaire du bien immobilier ou par une personne qu’il a mandatée. Des documents types sont généralement disponibles en mairie. Il faudra également y joindre :
Plan de situation du terrain
Plan masse des constructions
Les plans de façade et des éléments photographiques ou graphiques permettant de situer la construction
Plan des toitures et plan de coupe pour l’implantation des bâtiments
Document descriptif des choix des matériaux utilisés, les couleurs...
Le dossier de demande doit être établi en 4 exemplaires. Le dossier sera déposé contre un récépissé indiquant le numéro d’enregistrement ainsi que la date à partir de laquelle le permis est considéré comme acquis.
ATTENTION : cette date peut être modifiée si la mairie réclame des éléments supplémentaires ou pour d’autres raisons (qui doivent être justifiés).
Une fois le dossier déposé et si la mairie n’a pas demandé de pièce complémentaire dans un délai d’un mois, le délai d’instruction est ouvert. Les délais d’instruction sont généralement de 2 mois pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle et de 3 mois pour les autres demandes (ces délais peuvent être prolongés jusqu’à 10 mois si le bien immobilier en question est situé dans un parc national, s’il concerne un monument historique ou classé).
Le permis de construire peut-être accordé de façon expresse ou tacite. Lorsque l’accord exprès, il prend la forme d’un arrêté municipal ou préfectoral. La décision est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Lorsque l’accord est tacite, il est accordé à l’issu du délai d’instruction lorsque le demandeur n’a reçu aucune notification.
Obligation d’affichage du permis de construire
Une fois accordé, le permis de construire doit faire l’objet d’une double publicité. Le propriétaire doit obligatoirement afficher un avis sur son terrain, visible de l’extérieur au moyen d’un panneau indiquant l’identité du demandeur et la nature des travaux. Une fois affiché, toute personne peut consulter à la mairie les pièces relatives à la construction souhaitée. Les tiers ont alors la possibilité de contester ce permis s’ils constatent un problème (empiètement sur le terrain voisin, non-respect de certaines règles...). Cette contestation peut être effectuée par un recours dans les deux mois suivant la date de délivrance du permis.
Est-il possible de vendre son bien avec un permis de construire ?
Le permis qui a été délivré est attaché au bien immobilier et non à la personne. Par conséquent, le transfert d’un permis lors d’une vente est possible mais en respectant certaines conditions :
Que le permis soit toujours en cours de validité
Qu’il y ait un accord écrit entre l’ancien et le nouveau propriétaire
Que la demande soit adressée à l’administration compétente
Que le transfert soit accepté de façon expresse par la mairie
Si la mairie refuse le transfert, elle devra le justifier.
Quelle est la durée de validité d’un permis de construire ?
Un permis de construire est valable pendant une durée de trois ans. Si aucun travaux n’a débuté durant cette période, le permis est considéré comme périmé. On considère que les travaux ont débuté dès lors qu’il y a un réel début de chantier (début de fondation par exemple). En revanche, si les travaux sont interrompus pour une durée de plus d’un an, le permis sera considéré comme périmé. Il est tout de fois possible pour le bénéficiaire d’un permis de demander à la maire une prolongation de validité pour une durée d’un an. Cette demande ne peut être effectuée que deux fois et doit être faite au minimum deux mois avant la fin du permis.
Débuter les travaux
Lors du début du chantier, le bénéficiaire devra adresser à la mairie une Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC). Ce document peut également être utile pour demander le déblocage des fonds d’un crédit accordé.
Terminer les travaux
Une fois les travaux terminés, le propriétaire devra adresser à la mairie une Déclaration d’Achèvement de Travaux (DAT) qui attestera de la conformité des travaux réalisés par rapport au permis de construire accordé. Cette déclaration peut être signée soit par le propriétaire, soit par l’architecte en charge. Cette déclaration doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Une fois reçue, la mairie dispose d’un délai de 3 mois pour contester la conformité des travaux. S’il elle ne le fait pas, les travaux seront réputés être conformes au permis. En cas de conformité, le propriétaire pourra demander à la mairie de lui délivrer un certificat de conformité (ce document peut être nécessaire lors d’une éventuelle vente du bien). En revanche, si les travaux ne sont pas conformes au projet déposé, le propriétaire sera mis en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée.
