Les particularités du statut de marchand de bien : définition du métier, fiscalité applicable et obligations du marchand.
Un marchand de bien est statut attribué à une personne qui exerce une activité commerciale qui consiste à acquérir des biens immobiliers dans le but de réaliser une plus-value à la revente.
L’administration va considérer que vous êtes marchand de bien dès lors que l’activité d’achat/vente est récurrente ou dès lors qu’il y a une intention spéculative. Comme cette activité est commerciale, elle va nécessiter d’être exercée par le biais d’une société. Le marchand de bien aura la possibilité de choisir la forme juridique de sa société. Dans la grande majorité des cas, les formes de société utilisées pour la réalisation de cette activité sont la SAS (ou SASU) et la SARL car ces deux statuts permettent de sécuriser le patrimoine personnel du marchand de biens par la réglementation qui limite la responsabilité à la hauteur de l’apport.
ATTENTION : Si votre projet est d’acquérir un bien dans le but de le revendre pour bénéficier d’une plus-value, vous devez avoir une structure juridique vous permettant d’avoir le statut de marchand de bien. Si vous effectuez cette opération sans structure juridique, vous risquez un contrôle de l’administration qui pourra requalifier votre activité dès lors qu’elle est effectuée soit régulièrement, soit dans un but de valorisation à court terme. Juridiquement, la loi de définit pas de période exacte qui permet de définir l’intention de réaliser un bénéfice. Cette période va dépendre de l’appréciation du contrôleur. En cas de requalification, vous serez soumis aux règles d’imposition sur les bénéfices ainsi que le régime de la TVA.
Quelle est la fiscalité à appliquer pour le marchand de biens ?
Le statut de marchand de biens aura une conséquence sur trois points principaux :
Les frais d’acquisition : les droits d’enregistrement sont réduits et le marchand de biens devra s’acquitter d’environ 3% du prix du bien.
La TVA : le statut de marchand de biens imposant une forme juridique commerciale, la TVA est par conséquent applicable. Le marchand de bien sera redevable de la TVA sur la marge réalisée.
La forme commerciale ayant réalisé un bénéfice sera de fait imposé sur les bénéfices conformément à la fiscalité applicable en fonction de la forme de la société.
Note : le statut de marchand de bien nécessitant une structure professionnelle implique la souscription d’une assurance en responsabilité civile.
