Les règles de fonctionnement du bail professionnel : la durée, le loyer, le dépôt de garantie, l'état des lieux, la sous-location, la cession du bail,...
L’essentiel de ces baux est régi par le Code civil et ne concerne que les professions libérales réglementées ou non c'est-à-dire tous les professionnels dont les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Le contrat de bail doit obligatoirement être écrit. Il n’est soumis à aucune forme particulière et est assez souple dans sa rédaction. Certaines règles sont à respecter :
La durée
Elle est de minimum 6 années renouvelable tacitement pour une période identique.
Le loyer
Le contrat de bail doit définir le montant du loyer ainsi que ses modalités de paiement. Le montant est librement fixé entre les deux parties. Le bailleur a la possibilité d’indexer le montant du loyer sur un indice de référence afin de le faire évoluer chaque année. Le loyer ne pourra pas évoluer si cette indexation n’est pas indiquée au contrat. Les indexations dépendent du type d’activité exercée par le locataire. Les indices sont publiés tous les trimestres par l’INSEE.
Le dépôt de garantie
Contrairement aux locations d’habitation, le montant du dépôt de garantie n’est pas réglementé. Le bailleur a donc le choix de le prévoir ou non et de définir le montant souhaité. Ce dépôt de garantie devra être restitué à la fin du bail en fonction de l’état des lieux de sortie.
L’état des lieux
Au même titre qu’une location d’habitation, le locataire et le bailleur devront rédiger un état des lieux au moment de l’entré dans les lieux puis un état des lieux de sortie au moment du départ. Il permet de constater les éventuelles dégradations due par le locataire durant la période d’occupation. C’est pour cela qu’un état des lieux de sortie ne peut faire état d’éventuelles dégradation qu’à condition d’être contradictoire avec l’état des lieux d’entrée.
La sous-location
Elle n’est pas interdite par la loi mais le bailleur a la possibilité de l’interdire en le spécifiant au contrat de bail. L’autorisation peut également être conditionnée par le propriétaire. En cas de sous-location, le locataire sera tenu responsable de l’exécution des obligations mentionnées au bail.
La cession de bail
Le locataire a la possibilité de céder son bail à un autre repreneur. Il doit alors notifier le bailleur de son projet de cession.
La fin du bail
Le locataire peut décider de quitter les lieux et d’arrêter le bail à tout moment à condition de respecter un préavis de 6 mois en notifiant le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur, quant à lui ne peut mettre fin au bail qu’à la fin prévue au contrat en respectant les mêmes conditions de notification.
