La SCI
Devenir propriétaire d'un bien immobilier par le biais d'une SCI (Société Civile Immobilière) apporte de nombreux avantages : évite l'indivision, fiscalité avantageuse, facilité de transmission ou de donation,...
Il est tout à fait possible d’envisager l’acquisition d’un bien à plusieurs et différentes possibilités existent. Il est important d’étudier chacune d’entre elles si vous envisagez d’acquérir avec une ou plusieurs personnes car chacune des possibilités apporte des solutions différentes quant aux différentes questions qui peuvent se poser (droit d’usage, partage en cas de succession ou de séparation...). L’acquisition par le biais d’une SCI La SCI est une société civile qui a pour objet social la détention d’immobilier, qui est créée par deux personnes au minimum et qui est gérée par un gérant. Elle est alors une des possibilités d’acquisition d’un bien immobilier par plusieurs personnes qui seront actionnaires. Chacun des actionnaires possèdera des parts de la SCI, propriétaire du ou des biens immobiliers. Lors de la création de la SCI, il faudra rédiger ses statuts qui vont définir son mode de fonctionnement. Ces statuts permettent une certaine souplesse dans le fonctionnement puisqu’il est possible de définir les différentes modalités en cas de séparation, succession... Sa création doit faire l’objet de publication et d’enregistrement auprès du centre des impôts ainsi qu’une inscription au Tribunal de commerce (coût moyen de création de 1500 € auprès de votre notaire). La SCI possède de nombreux avantages :
Elle est une solution qui permet d’éviter le régime de l’indivision lorsqu’il n’est pas adapté à la situation
Elle a un avantage fiscal sur la transmission des parts contrairement aux parts de l’indivision. Dans le cadre d’une SCI la valeur des parts à céder se calcule en prenant en compte la valeur de l’actif moins le passif (dette éventuelle) contrairement aux parts de l’indivision qui ne vont prendre en compte que la valeur brute du bien immobilier.
Elle peut permettre de pérenniser un investissement locatif. Si vous achetez à plusieurs un bien qui sera mis en location, la SCI sera propriétaire de ce bien et un gérant nommé sera en charge de la bonne gestion des biens acquis et loués. Si un ou plusieurs associés cèdent leurs parts, que d’autres associés entrent dans la SCI ou que certains associés décèdent, la SCI reste propriétaire des biens qui seront toujours gérés dans un but de conservation de patrimoine.
Elle est un avantage certain pour transmettre à ses enfants un patrimoine immobilier important. Pour comprendre l’avantage, il faut savoir que la loi permet de donner à ses enfants sans avoir de fiscalité, environ 160 000 € par enfant et par parent tous les dix ans. Il est alors plus avantageux de profiter de cette règle par une donation de parts d’une SCI pour plusieurs raisons :
La valeur de l’ensemble des parts sociales est généralement inférieure à la valeur d’un bien immobilier seul puisqu’il est plus difficile de vendre des parts sociales séparées qu’un bien dans sa totalité.
La valeur des parts sociales se calcule sur l’actif net de la SCI à savoir l’actif (valeur immobilière) moins le passif (emprunt bancaire éventuel)
La donation de parts sociales ne donne lieu à aucun frais. Une part sociale est définit comme étant un bien meuble. Or seul les biens immobiliers sont soumis au frais d’enregistrement.
Il est plus facile d’effectuer une donation équitable auprès de ses enfants : il est possible de donner un nombre de parts sociales identique à chacun de ses enfants alors qu’il n’est pas possible de découper un bien pour n’en donner qu’une partie.
Malgré la transmission des parts de la SCI, il est tout à fait possible de garder la gérance et de rester décisionnaire pour la plupart des choix de gestion du patrimoine
Malgré ces avantages, il faut également être conscient des contraintes qu’elle peut avoir. La SCI impose des obligations comptables et fiscales. Il faut être particulièrement vigilant sur l’ensemble des clauses statutaires et prendre en compte toutes les situations qui peuvent survenir pour ne pas de mauvaises surprises le cas échéant.
