Le futur acquéreur d’un lot en copropriété est informé avant la signature du compromis de la situation du vendeur vis-à-vis de la copropriété par un document appelé « pré état daté », puis lors de la signature de l’acte définitif de vente d’un « état daté ».
Le pré état daté
Avec pour objectif de renforcer le droit à l’information de l’acquéreur sur le bien en copropriété qu’il s’apprête à acheter, la loi Alur a instauré en 2015 ce qu’on appelle couramment un « pré état daté ». Ce document recueil l’ensemble des informations financières relatives à la gestion de la copropriété et la situation du vendeur vis-à-vis de celle-ci. Elle permet à l’acheteur de s’engager dans l’achat en bonne connaissance des charges habituelles et exceptionnelles payés et à payer pour le lot dans la copropriété.
La loi n’oblige en rien la rédaction du pré état daté par le syndic, le vendeur peut rédiger ce document seul et ainsi économiser entre 200 € et 600 €. A conditions d’être diligent.
L’état daté (ou questionnaire syndic)
Indispensable avant la signature de l’acte définitif de vente, l’état daté est un document obligatoirement fourni et facturé par le syndic de copropriété. Les informations qu’il contient (liste fixée par décret) ont pour but de renseigner l’acquéreur sur les charges à supporter une fois propriétaire du logement. Bien que la plupart de ces informations ont déjà été transmises lors de la signature de l’avant contrat, il n’en reste en rien dispensable. Le syndic envoie avec cet état daté le certificat de l’article 20 qui informe que le vendeur est libre de toutes obligations à l’égard du syndicat. L’Etat daté est un questionnaire en trois parties :
Les sommes dues par le vendeur (provisions exigibles pour tous les budgets. ; les charges impayées ; honoraires du syndic)
Les sommes dues par le syndicat au vendeur
Les sommes dues par l’acheteur (reconstitution de l’avance)
La durée de validité d'un état daté est notifiée sur le document. Elle est généralement de 30 jours.
Le tarif appliqué par le syndic est mentionné dans le contrat de syndic voté par l'ensemble des copropriétaires.
Le certificat de l’article 20
Ce certificat est destiné à informer le notaire afin qu’il sache si le copropriétaire a réglé toutes ses charges. Ce certificat est valable un mois. 2 cas peuvent alors se présenter :
Le copropriétaire est à jour : le notaire adresse alors au syndic un avis de notification
Le copropriétaire n’est pas à jour : le notaire doit envoyer un avis de notification et doit envoyer un avis de mutation. À partir de la réception de cet avis, le syndic a 15 jours pour faire opposition sur le prix de vente afin de récupérer les charges. L’opposition se fait par acte extrajudiciaire.
