Assimiler la notion juridique de "servitude" et ses conséquences. Comment est-elle créée ? Quels sont les différentes catégories ?
Selon le Code Civil, une servitude est une charge imposée à un immeuble qualifié de fonds servant au profit d’un autre immeuble qualifié de fonds dominant. Le propriétaire du fonds servant réduit ses droits au profit du propriétaire du fonds dominant par une servitude. Une servitude portant sur un bien immobilier est attaché au bien et non à la personne.
I - Les servitudes peuvent être classées selon différentes catégories
Les servitudes naturelles qui dépendent de la situation naturelle des lieux (exemple : écoulement des eaux)
Les servitudes apparentes ou non apparentes (exemple de servitude non apparente : passage de canalisation)
Les servitudes conventionnelles (elles sont définies entre des parties. Exemple : interdiction de construire sur une partie de parcelle)
Les servitudes continues ou discontinues (exemple : droit de passage ou servitude de vue)
Les servitudes légales qui sont imposées par la loi (exemple : passage d’une ligne à haute tension)
II - Comment une servitude est-elle créée ?
La servitude peut être l’origine de quatre types de constitution :
La constitution par titre : deux propriétaires sont libres de créer une servitude selon les conditions qu’ils définissent. Pour être opposables aux tiers, l’acte doit être authentique et réalisé par un notaire.
La constitution par prescription : il est possible d’acquérir une servitude par prescription trentenaire. La personne qui revendique cette prescription devra prouver qu’elle a possédé cette servitude de manière continue, paisible, publique et non équivoque sur toute cette période.
La constitution par destination du père de famille : lors d’une division de terrain qui implique la création d’une servitude.
La constitution par décision de justice
III - La servitude de vue La servitude de vue permet au propriétaire bénéficiaire d’empêcher le regard du propriétaire du fonds servant. Il est interdit de faire des ouvertures sur les murs à moins de 1,90 mètre du fonds voisin IV - La servitude de passage En cas d’enclave, la servitude de passage est obligatoire. Dans ce cas, il doit s’agir d’une nécessité et non d’une facilité d’accès à une voie publique. En revanche, elle peut également résulter d’un accord amiable entre deux propriétaires. La servitude devra alors être conventionnelle et enregistrée au bureau des hypothèques suite à la signature d’un acte notarié. Il appartient au propriétaire du fonds dominant d’entretenir le passage selon les modalités définies avec le propriétaire du fonds voisin. V - Les distances de plantations
Des distances de plantations sont à respecter en limite de propriété. Elle est de deux mètres de la limite séparative si la hauteur des plantations est supérieure à 2 mètres. Dans le cas contraire, la distance est de 50 cm.
