Peut-on augmenter le loyer librement à chaque changement de locataire ?

Par Clémentine Driant, Responsable Location – Story's Immobilier

C'est l'une des questions qui revient le plus souvent dans nos échanges avec les propriétaires bailleurs : « Mon locataire part, je peux en profiter pour réajuster le loyer au prix du marché, n'est-ce pas ? » La réponse, en 2026, est rarement aussi simple qu'on le voudrait. Selon la commune où se situe le bien, son DPE et l'historique du précédent bail, la marge de manœuvre va de la liberté totale au gel pur et simple. Voici ce qu'il faut savoir avant de fixer le prochain loyer.

Le principe : libre fixation… mais l'exception est devenue la règle

Sur le papier, l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 pose un principe clair : le loyer d'un logement remis en location se fixe librement entre les parties. En pratique, ce principe ne s'applique plus que dans les communes situées hors zone tendue et hors dispositif d'encadrement, ce qui correspond aujourd'hui à une part minoritaire du marché locatif des grandes agglomérations.

Concrètement, trois questions doivent être posées avant tout réajustement :

1. La commune est-elle classée en zone tendue ?

2. Est-elle soumise à l'encadrement du niveau des loyers (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et autres) ?

3. Quel est le DPE du logement ?

Selon les réponses, le bailleur passe d'une fixation libre à une fixation très contrainte.

En zone tendue : pas de hausse à la relocation, sauf exceptions

Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, modifié par le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025, a été reconduit jusqu'au 31 juillet 2026. Il s'applique à 1 434 communes regroupées dans 47 agglomérations, soit plus de la moitié de la population française.

La règle est sans ambiguïté : lorsqu'un logement est reloué après le départ du précédent locataire, le nouveau loyer ne peut excéder celui du locataire sortant, simplement réindexé sur l'IRL si aucune révision n'est intervenue durant les douze derniers mois. C'est ce qu'on appelle l'encadrement à la relocation.

Le bail doit obligatoirement mentionner le montant du loyer payé par le précédent locataire et, le cas échéant, justifier l'augmentation appliquée. En cas de manquement, le nouveau locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge pour faire ramener le loyer au juste niveau, et obtenir le remboursement du trop-perçu sur trois ans.

Trois exceptions permettent malgré tout de dépasser ce plafond :

• Travaux d'amélioration réalisés depuis le départ du précédent locataire : la hausse autorisée correspond à 15 % du montant TTC des travaux, en rythme annuel.

• Loyer manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage : la hausse ne peut alors dépasser 50 % de l'écart constaté avec les loyers de référence locaux.

• Logement vacant depuis plus de 18 mois : le bailleur retrouve sa pleine liberté de fixation, sous réserve des règles d'encadrement strict si elles s'appliquent dans la commune.

À noter : si des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer ont été réalisés dans les six mois précédant la nouvelle mise en location, le loyer peut être fixé librement.

Dans les villes à encadrement strict : le plafond du loyer de référence majoré

Au-dessus du socle de l'encadrement à la relocation, certaines communes appliquent un dispositif plus contraignant, issu de la loi ELAN de 2018. Il concerne aujourd'hui une soixantaine de communes, parmi lesquelles Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, plusieurs villes de Plaine Commune et d'Est Ensemble, ainsi que d'autres territoires expérimentaux.

Dans ces zones, le préfet fixe chaque année par arrêté trois valeurs au mètre carré : un loyer de référence, un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré. Le loyer hors charges ne peut jamais excéder le loyer de référence majoré applicable au logement, calculé selon sa typologie, son secteur, son année de construction et son caractère meublé ou vide.

Un complément de loyer reste possible, mais à conditions strictes : le logement doit présenter des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort (vue remarquable, terrasse de grande surface, hauteur sous plafond, prestations de standing) qui ne sont pas déjà prises en compte dans le loyer de référence. Ce complément doit être expressément mentionné et justifié dans le bail. Il peut être contesté par le locataire dans les trois mois suivant la signature.

L'expérimentation prend fin le 23 novembre 2026. Sa prolongation, voire sa pérennisation, fait actuellement l'objet de débats parlementaires ; un rapport d'évaluation est attendu au premier semestre 2026.

Le cas des passoires thermiques : gel total

Quel que soit le lieu, les logements classés F ou G au DPE sont soumis à un gel intégral du loyer depuis le 24 août 2022, en application de la loi Climat et Résilience. Cela signifie qu'aucune augmentation n'est possible, ni au renouvellement, ni à la relocation, ni en cours de bail – même si le contrat contient une clause d'indexation et même si l'IRL progresse.

Seule la sortie effective de la classe F ou G, après travaux de rénovation énergétique, permet de redonner au bailleur la possibilité d'augmenter le loyer dans les conditions de droit commun. Rappelons par ailleurs que depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location.

Hors zone tendue : la liberté retrouvée

Dans les communes qui ne sont ni en zone tendue ni soumises à l'encadrement strict – ce qui couvre encore une grande partie du territoire, dont Cluny et la plupart des communes du Sud Bourgogne – le bailleur conserve sa liberté de fixation à chaque nouvelle mise en location. Le seul garde-fou reste la cohérence avec les loyers du marché local, indispensable pour louer rapidement et limiter la vacance.

Notre méthode chez Story's Immobilier

Avant chaque relocation, nous procédons à une analyse en trois temps :

• Vérification du régime applicable à la commune (zone tendue, encadrement, hors dispositif) via le simulateur officiel du gouvernement.

• Audit du dernier bail : montant, dates de révision, indice de référence, travaux éventuels.

• Étude comparative de marché sur les biens équivalents récemment loués, pour positionner le bien au juste prix dans le respect du cadre légal.

Cette approche permet de sécuriser juridiquement le bail tout en optimisant le rendement locatif. Une augmentation appliquée en méconnaissance des règles n'est jamais une bonne affaire : le risque de contestation, de remboursement rétroactif et de dégradation de la relation locative coûte toujours plus que le gain espéré.

Pour toute question sur la fixation d'un loyer ou la mise en location d'un bien à Paris, Cluny, sur la Côte d'Azur ou à Budapest, l'équipe location de Story's Immobilier reste à votre disposition.

Clémentine Driant Responsable Location – Story's Immobilier