Le démembrement de propriété est une division du droit réel et un usufruit et une nue-propriété.
Usufruit + Nue-propriété = Pleine Propriété
L’usufruit
Selon le Code Civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. L’usufruitier possède le droit d’utiliser le bien (l’usus) et d’en percevoir les fruits (le fructus). L’usufruitier ne peut donc pas transmettre ou vendre le bien sur lequel il exerce son droit d’usufruit. En général, ce droit est un droit viager c'est-à-dire qu’il s’arrête au décès du bénéficiaire. Le nu-propriétaire retrouve alors la pleine propriété du bien.
A noter qu’il est possible d’accorder un droit d’usufruit de manière temporaire.
La nue-propriété
C’est le droit complémentaire de l’usufruit. Le nu-propriétaire possède les murs mais sans avoir la capacité de les user ou d’en profiter. Il ne peut donc ni jouir du bien en l’occupant, ni profiter de ses fruits ou produits (loyers perçus par exemple).
Le démembrement de propriété est fréquent en matière de succession ou de donation : en principe la nue-propriété est transférée aux enfants. Lors de la mort des parents, les enfants ont alors la pleine propriété du bien et paieront les droits de succession en fonction du pourcentage applicable à l’âge de l’usufruitier (voir tableau de succession).
Comment sont réparties les charges ?
La règle générale est que l’usufruitier n’est tenu qu’aux charges de réparations d’entretien et que le nu-propriétaire à celles de grosses réparations., à moins qu’elles n’aient été occasionnées à défaut de réparations d’entretien du par un manque de respect des obligations de l’usufruitier. Les grosses réparations sont définies par le Code Civil comme celles relatives aux gros murs et voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières. Si le non-respect du paiement des charges du nu-propriétaire empêche l’usufruitier de jouir normalement du bien, celui-ci aura la possibilité de lancer une action en dommage-intérêts pour le préjudice subi.
Note : qu’il est possible, par convention entre les parties de changer ce mode de répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
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