Calcul de la plus-value immobilière en France?
Tout comprendre sur l'impôt sur la plus-value immobilière : qui paye ? combien ? qui est exonéré ? quel est son taux d'imposition ?
La plus-value correspond à la différence entre le prix d'achat et le prix de revente d'un bien suite à l'évolution positive d'un marché. Pour justifier cette augmentation d'autres critères peuvent être considérés, tels que l’amélioration du bien (travaux de rénovation...). Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, l’Etat va imposer les plus-values réalisées. Pour calculer l’impôt qui sera à payer, il faut répondre à trois questions : Qui est soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière ? Toute personne physique ou société de personnes qui relèvent de l’impôt sur le revenu, qui cède pour un prix de vente supérieur à celui d’acquisition, un bien immobilier bâti ou non ou des droits attachés à un bien immobilier (usufruit, nue-propriété...) sera soumise à l’impôt sur la plus-value. Quels sont les cas d’exonération d’impôt sur la plus-value ? Plusieurs cas de figure permettent l'exonération totale de l’impôt sur la plus-value immobilière :
La cession d’une résidence principale
La cession après une durée de détention de plus de 30 ans
La première vente d’une résidence secondaire, de ne pas être propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années et de réinvestir le montant de la vente à l’acquisition de sa résidence principale
La vente de l’ancienne résidence de retraités ou invalides (contactez-nous pour plus de détails)
La cession d’un bien pour une somme inférieure à 15 000 €
La cession causée par une expropriation
Comment calculer le montant de la plus-value imposable ? La première étape est de définir le montant de la plus-value brute. C'est-à-dire le montant de la différence entre le prix de vente corrigé et le montant d’acquisition corrigé. Le prix de vente corrigé correspond au prix de vente indiqué dans l’acte authentique de vente, majoré d’éventuelles charges ou indemnités que l’acquéreur doit au vendeur et diminué des frais supportés par le vendeur, liés à la vente (frais de réalisation de diagnostics, frais de levée d’hypothèque...). Le prix d’acquisition corrigé correspond au prix d’achat indiqué dans l’acte authentique de vente, initialement payé par le vendeur majoré par les frais d’acquisition (généralement évalués forfaitairement à 7,5% du prix du bien) et des frais de travaux réalisés sur le bien et sur justificatifs. Après cinq années de détention, il est possible de majorer le prix d’acquisition de 15% au titre des travaux réalisés si vous n’êtes pas en mesure d’apporter des justificatifs. Une fois la plus-value brute définie, elle doit subir un abattement en fonction du nombre d’années de détention pour obtenir le montant de la plus-value nette qui sera le montant de la plus-value imposable. Un premier abattement va être effectué pour le calcul du montant de la plus-value imposable dans le cadre l’impôt sur le revenu : 6% pour chaque année de détention de la cinquième à la vingt-et-unième et 4% pour la vingt-deuxième année. Le second abattement va être effectué pour le calcul du montant de la plus-value imposable au titre des cotisations sociales (CSG et CRDS) : 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième, 1.60% pour la vingt deuxième année et 9% pour chaque année suivante. Quel est le taux d’imposition ? Le taux d’imposition de la plus-value est de 36,20%. Ce taux est à appliquer sur le montant de plus-value nette. Sur ce taux, 17,20% correspondent aux prélèvements sociaux et 19,00% correspondent à la taxation au titre de l’impôt sur le revenu. Quelles sont les démarches à effectuer pour payer cet impôt ? Aucune contrainte administrative n'est à la charge du vendeur. C’est le notaire qui, au moment de l’enregistrement, est chargé de déclarer et de payer la plus-value immobilière. Pour cette démarche, le notaire peut facturer au vendeur une somme d’environ 70 €. Le vendeur reçoit alors un montant net issu de la cession. Le montant de la plus-value immobilière est à inscrire par le vendeur sur sa déclaration de revenus (n°2042). La surtaxe Depuis 2013, une surtaxe est à appliquer pour les plus-values immobilières réalisées de plus de 50 000 €. Cette surtaxe ne concerne pas les ventes de terrains nus. Ce barème technique est consultable sur le site de la chambre des notaires de Paris. Dans le cas d’un déménagement : j’ai acheté ma prochaine maison et je n’ai pas encore vendu ma résidence principale. Est-ce que je vais payer l’impôt sur la plus-value ? Pour bénéficier de l’exonération due à la résidence principale, le bien vendu doit être déclaré en tant que tel au moment de la vente. Or il n’est pas rare d’acheter sa future maison avant d’avoir vendu sa résidence principale. Pour ne pas perdre l’avantage de cette exonération, l’Etat permet toujours l’exonération dès lors que le logement constituait la résidence principale au moment de la mise en vente, et ce dans un délai d’un an après la mise en vente du bien. Comment se calcule le montant de l’impôt sur la plus-value en cas de vente par le biais d’une SCI ? Si une plus-value est réalisée en cas de vente d’un bien immobilier par une SCI, chacun des associés sera soumis à cet impôt à concurrence de sa fraction des parts dans la SCI. La méthode de calcul à appliquer pour chacun des associés est alors celle énoncée ci-dessus.
