Comment vendre un bien occupé par un locataire ?

Vendre un logement loué oblige le propriétaire à effectuer plusieurs démarches avant la mise en vente (notification du congé au locataire, respect du bail et droit de préemption...). 

Il est tout à fait possible de vendre un bien qui est loué. Cependant le propriétaire doit respecter un certain nombre de démarches. Il faut savoir qu’en règle générale, le prix de vente d’un bien loué va être légèrement plus faible que s’il était vendu libre car un bien libre va toucher un nombre d’acquéreur plus important qui ne souhaitent pas forcément acquérir un bien pour réaliser un investissement locatif. En cas de mise en vente d’un logement occupé, deux cas de figures sont possible :

Si le projet de vente coïncide avec la fin du bail, le propriétaire peut donner un congé pour vendre. Ce congé doit être donner au moins six mois avant l’échéance du bail lorsqu’il s’agit d’une location vide, et au moins trois mois si la location est une location meublée. Uniquement dans le cas d’une location vide, le locataire dispose de deux mois dès la notification pour faire part de sa volonté d'acquérir. C’est pourquoi le congé pour vente doit être adressé en informant le locataire des conditions et prix de vente du bien. Le locataire est alors prioritaire pour acquérir le bien.

Si le projet de vente ne coïncide pas avec la fin du bail (pas de temps nécessaire pour donner un congé pour vendre ou si le vendeur ne veut pas attendre la fin du bail pour vendre son bien) le propriétaire peut décider de mettre en vente son bien en laissant le locataire en place. Dans ce cas de figure, le propriétaire vendeur n’a pas de conditions particulières à respecter vis-à-vis du locataire, si ce n’est d’avoir un contrat de location en bonne et due forme. Dans ce cas figure, il est important de savoir que le prix de vente peut subir une décote. Cette baisse éventuelle du prix de vente va être définie en fonction du temps restant avant la fin du bail, de l’âge du locataire (les locataires de plus de 65 ans bénéficient d’une protection particulière) et du prix du loyer. À noter, cette décote n’est pas obligatoire et dépend de nombreux facteurs. Pour connaître le prix de vente potentiel de votre appartement, n’hésitez pas à nous contacter et nous réaliserons une estimation précise et détaillée de votre logement.

Attention : il existe un cas dans lequel la mise en vente d’un logement loué permet au locataire de bénéficier d’un droit de préemption. C’est le cas où le logement est vendu pour la première fois suite à la mise en copropriété d’un immeuble. Dans ce cas, le vendeur doit informer le locataire par lettre recommandée de la mise en vente du bien avec l’ensemble des conditions de mise en vente. Le locataire a alors deux mois pour faire connaître sa volonté d’acquérir.

Dans le cas de figure où le locataire a un droit de préemption: si le locataire décide de ne pas se positionner sur l’acquisition et que le prix de vente diminue, le propriétaire devra l'informer de cette baisse, et le droit de préemption sera renouvelé pour une durée de deux mois.