La vente d'un bien en indivision
Comprendre le statut et le fonctionnement d'une indivision (prises de décisions, dépenses, organisation, fiscalité, sortie de l'indivision,...).
L’indivision est une situation juridique qui permet à plusieurs personnes d’exercer de la même manière un droit de propriété sur un bien. Ce droit n’est pas divisé ou réparti entre les indivisaires. Ce type d’acquisition peut être réalisé par des concubins ou des partenaires pacsés mais elle peut également être « subie » lors d’une succession.
Une fois le bien acquis, l’indivision va définir le fonctionnement entre les indivisaires pendant la durée de détention à savoir :
Les prises de décision : pour certains actes comme ceux de la réalisation de travaux évitant le péril du bien, un indivisaire seul peut décider de les réaliser. Les actes d’administration (travaux d’entretien, signature d’un bail...) vont nécessiter l’approbation de la majorité des deux tiers des indivisaires. Quant aux actes de disposition (hypothèque, vente...), l’unanimité des indivisaires est requise.
Les dépenses : chacun des indivisaires est tenu aux dépenses à hauteur de sa quote-part dans l’indivision.
Les règles qui définissent le mode de fonctionnement de l’indivision ne sont pas d’ordre public. Par conséquent, il est possible d’établir une convention d’indivision qui établira de nouvelles règles de gestion. Cette convention peut également nommer un gestionnaire en charge de la gestion du ou des biens acquis.
Il est important que "nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision". Dans le cas où l’un des indivisaires souhaite se retirer de l’indivision, il peut vendre sa quote-part (les co-indivisaires bénéficient d’un droit de préemption).
Concernant la fiscalité, que ce soit pour les revenus potentiels perçus ou la plus-value immobilière à la revente, chacun des indivisaires est imposé selon les règles fiscales de droit commun et selon sa quote-part dans l’indivision.
Pour vendre un bien indivis, la règle générale impose une décision prise à l’unanimité des indivisaires. En revanche, dans le cas où l’un des indivisaires bloquerait cette mise en vente, la vente peut être provoquée sur demande du tribunal de grande instance sur demande d’un ou plusieurs indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits.
