La location classique (Loi du 6 juillet 1989)

Tout savoir sur la location classique : fonctionnement du bail, documents annexes, état des lieux, conditions financières, garanties du bailleur, obligation des parties, préavis à respecter,...

Cette loi concerne les locaux d’habitations et locaux mixtes loués en résidence principale (non meublé).

Sont totalement exclut de la loi du 6 juillet 1989 :

  • Locaux professionnels uniquement

  • Résidences secondaires

  • Locations meublées

  • Logements foyers

  • Logements de fonction

  • Locations saisonnières

  • Locations sociales

  • Loi de 1948

 

I) Le contenu obligatoire d’un contrat de location.

 

Le bail est obligatoirement écrit (le bail doit être authentique pour les baux de plus de 12 ans).

 

Tous les baux doivent comporter :

  • Un intitulé

  • Identité et adresse du bailleur

  • Identité du locataire

  • Description du logement

  • Destination du logement

  • Durée du bail (minimum 3 ans pour les personnes physiques et 6 pour les personnes morales)

  • Conditions financières du bail

  • Date et signature

 

Dispositions facultatives :

  • Dépôt de garantie

  • Clauses de garantie de loyer

  • Clause de révision du loyer

  • Clause résolutoire : elle permet de résilier le bail sans contrôle de juge. Elle ne peut être utilisée que dans les cadres prévus par la loi :

    • Défaut de paiement du loyer et charges

    • Défaut de paiement du dépôt de garantie

    • Défaut d’assurance

    • Trouble de voisinage

(il faut une mise en demeure motivée. Le locataire a 30 jours pour régler les loyers et charges)

 

II) Documents annexes à fournir avec le bail

 

Lors d’une mise en location, le propriétaire doit fournir plusieurs documents qui doivent être annexés à la signature du bail. Trois types de documents doivent y figurer à savoir un dossier de diagnostic technique, l’état des lieux et des documents d’informations :

 

Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Ce dossier comprend le diagnostic de performance énergétique, un état des risques naturels, miniers et technologiques de moins de 6 mois, un constat des risques d’exposition au plomb si le bien est construit avant 1949.

 

L’Etat des Lieux d’entrée

Ce document permettra, une fois comparé à l’état des lieux de sortie, de définir quels frais sont à la charge du locataire pour les réparations éventuelles. Il est donc dans l’intérêt du locataire ainsi que du propriétaire de bien respecter la façon d’établir un état des lieux. Pour qu’il soit juste et puisse permettre de constater en toute objectivité les éventuelles réparations à effectuer, les états des lieux doivent être contradictoires. Pour cela, l’état des lieux d’entrée et de sortie doivent être rédigés dans la même forme et en autant d’exemplaires que de parties.

 

À noter qu’une fois signé, le locataire à dix jours s’il veut ajouter des observations supplémentaires à l’état des lieux d’entrée.

 

Documents d’informations complémentaires

Le propriétaire doit également annexer au bail la liste des réparations à la charge du locataire, la liste des charges récupérables, le contrat de caution solidaire (le cas échéant), les extraits du règlement de copropriété de l’immeuble (en cas de copropriété) et une notice d’information relative aux droits et obligations du locataires et du bailleur.

III) Fonctionnement du bail

 

Le bail a une durée minimum de 3 ans pour une personne physique et 6 ans pour une personne morale (une SCI familiale est considérée comme personne physique). Il est également possible de mettre en place des baux dérogatoires qui peuvent avoir une durée entre 1 et 3 ans. Ces baux doivent être motivés par le bailleur (raisons professionnelles ou familiales). Une fois le bail mis en place, 2 mois avant la fin du bail, le bailleur doit informer par LRAR le locataire que l’évènement qui justifiait la durée réduite du bail va se réaliser.

 

En principe, les baux 89 sont renouvelés par tacite reconduction. Pour modifier les conditions du bail, il faut adresser une offre de renouvellement avec les modifications précisées (à noter que personne n’est obligée d’accepter). Le bailleur peut cependant l’imposer pour une augmentation de loyer s’il peut prouver que l’ancien loyer était sous-évalué (lettre avec A.R. 6 mois avant la fin du bail en fournissant).

IV) Conditions financières

 

Dépôt de garantie

C’est une somme d’argent destinée à couvrir une éventuelle dégradation ou loyer impayé. Le montant est de un mois de loyer HC maximum. Le bailleur devra justifier les retenus. Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans les 2 mois qui suivent la remise des clés.

 

Le loyer 

A l’entrée du locataire, le loyer est libre. Le loyer doit être définit Hors Charges, Toutes Taxes Comprises et en euros. Le bailleur ne peut pas réclamer de dépôt de garantie si le loyer est payable deux mois à l’avance. Si le bail prévoit une indexation au loyer, le loyer peut être évalué tous les ans (IRL obligatoire). Si le bailleur oubli d’indexer le loyer, il peut le faire maximum sur les cinq dernières années.

 

Les charges locatives

Ce sont les charges payées par le propriétaire et qui sont récupérables sur les charges du locataire (les charges récupérables sont énumérées par décret du 07/08/1987).

 

Le bailleur a la possibilité de vérifier la solvabilité et la moralité du locataire. La loi du 19 décembre 2007 LLUH (Loi pour les Locations à Usage d’Habitation) établie une liste de documents interdits ainsi que l’encaissement des chèques de réservation. Il ne doit pas y avoir de discrimination à l’encontre du candidat locataire. En cas de discrimination, il appartient au défendeur de prouver que sa décision est justifiée. Attention : il est interdit de cumuler Garant et une garantie de loyer impayé.

V) Les garanties du bailleur

 

Il existe différentes garanties dont bénéficie le bailleur :

  • Dépôt de garantie

  • Le cautionnement : c’est une garantie de créance personnelle. L’acte de cautionnement doit être écrit par la caution. Si le cautionnement est à durée indéterminée, la caution peut se dégager de son obligation à tout moment par LRAR qui ne prendra effet qu’à la fin de la durée du bail.

Il y a deux sortes de cautionnement :

Simple :

  • Bénéfice de division (caution ne paye qu’une partie à part égale avec les cautions)

  • Bénéfice de discussion (le bailleur doit faire établir l’insolvabilité du locataire)

Solidaire :

  • Pas de bénéfice de division

  • Pas de bénéfices de discussion

  • Assurance loyers impayés (On ne peut pas cumuler assurances loyers impayés + caution)

  • Les garanties de droit commun (saisie mobilière, immobilière…)

VI) Les obligations des parties

 

Les obligations du bailleur :

  • Obligation de délivrance : délivrer un logement décent convenu à la date convenue ainsi que les diagnostics

  • Obligations de garanties : Garantie d’éviction et de vices cachés (le vice caché doit être non apparent, affecté l’usage du bien et être antérieur à la signature du bail).

  • Obligation d’entretien : entretien du bâtiment pour permettre l’usage prévu dans le bail

 

Les obligations du locataire :

  • Payer le dépôt de garantie

  • Payer les loyers

  • Souscrire une assurance multirisque habitation

  • Respecter l’usage et la destination du bien

  • Entretenir le bien (en cas de transformation sans autorisation, le bailleur peut ordonner la remise en l’état).

 

Situations particulières :

  • La sous-location : Elle est légalement interdite sauf accord écrit du bailleur.

  • Le transfert de bail : Le transfert de bail n’est possible que pour les personnes énumérées par la loi à savoir : le conjoint du locataire, le concubin ou ascendants/descendants.

 

VII) La fin du bail

 

La fin du bail sur l’initiative du locataire

Le locataire doit envoyer une dédite par LRAR. Il doit au bailleur un préavis pendant 3 mois. Pendant le préavis, le locataire conserve toutes ses obligations et doit laisser visiter le logement 2H00 par jour ouvrable. Le délai de préavis peut être ramené à 1 mois uniquement pour les cas prévus par la loi :

  • Mutation professionnelle

  • Licenciement

  • Bénéficiaire du RSA

  • Nouvel emploi après perte d’emploi

  • Locataire âgée (plus de 60 ans)

  • Obtention d’un premier emploi

  • Locataire en fin de CDD

 

La fin du bail sur l’initiative du propriétaire

  • Congés pour vente :

  • Congés pour reprise :

  • Congés pour motif légitime et sérieux : il peut être utilisé si le bailleur n’a pas de motif particulier. En cas de contestation, c’est le juge qui tranchera.

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