L'hypothèque

Lorsque le montant d’acquisition d’un bien immobilier est important et que l’acquéreur fait appel à un crédit immobilier auprès d’une banque, l’établissement bancaire va prendre le maximum de précautions pour être remboursé. C’est pourquoi une hypothèque peut être demandée pour garantir le remboursement du crédit si l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser sa dette.

Seul les biens immobiliers peuvent être hypothéqués. On parle de « Gage » lorsqu’un bien est mobilier. L’hypothèque prend automatiquement fin dès lors que la créance est annulée (par remboursement de la dette ou part renonciation du remboursement par le créancier).

 

Mise en place

L’inscription d’une hypothèque est très réglementée. Elle doit être faite auprès d’un notaire qui va se charger des formalités de publicité assurant l’opposabilité aux tiers ainsi que de l’inscription au bureau des hypothèques. Cette inscription doit comporter les informations relatives à l’identification de créancier et du débiteur, l’indication de la créance garantie ainsi que l’indication de l’immeuble grevé. Les effets de cette inscription sont obligatoirement limités dans le temps. C’est cette inscription qui confère au créancier un droit de préférence (droit d’être payé en premier par rapport aux autres créanciers) et un droit de suite (droit de mettre en vente) sur la vente du bien hypothéqué.

 

Durée

La durée de l’hypothèque est égale à la durée du crédit. Cependant, elle reste inscrite au bureau des hypothèques durant l’année qui suit la fin du remboursement de la dette. A noter également que la durée d’une hypothèque ne peut pas être supérieure à 50 ans.

 

Le coût d’une hypothèque

Le coût nécessaire pour le mise en place d’une hypothèque est décomposée en deux parties. Une première partie concerne les frais de notaires (la rémunération du notaire proprement dite) qui représente environ 1.33% de la somme garantie et une seconde partie correspondant aux taxes fiscales. Les taxes fiscales correspondent à la taxe de publicité foncière (environ 0.74% de la somme garantie) et à la contribution de sécurité immobilière qui s’élève à 0.05% du montant garanti (cette contribution correspond à la rémunération du conservateur).

 

Conseil d’EPI

Lorsque vous souhaitez acquérir ou vendre un bien immobilier, il est nécessaire de savoir si le bien est hypothéqué. Pour cela, il vous suffit de contacter votre notaire qui pourra vous renseigner sur la situation précise du bien en question.

 

Peut-on vendre un bien hypothéqué ?

Deux cas de figures vont se présenter pour la mise en vente du bien. Le notaire (qui lui seul peut lever une hypothèque) va regarder si le prix de vente permet le paiement des frais de lever d’hypothèque ainsi que le remboursement du prêt et les frais annexes. Si le prix de vente ne permet pas le paiement de l’ensemble de ces frais, le notaire ne pourra pas procéder à la main levée de l’hypothèque (le vendeur pourra se diriger vers les conseils d’un avocat pour étudier les différentes possibilités). Dans le cas contraire, c’est-à-dire où le prix de vente peut rembourser le montant emprunté et payé les frais annexes, le notaire peut accepter l’acte de vente. Il déposera à la caisse des dépôt le montant nécessaire pour le remboursement des sommes nécessaires et remettra au vendeur le reliquat (la différence à percevoir) le cas échéant. Une fois la vente enregistrée, le notaire procédera à la levée d’hypothèque. Cette procédure permet de reconnaître que le créancier a été payé par le vendeur.

 

Peut-on acheter un bien hypothéqué ?

Il est possible d’acquérir un bien hypothéqué. Deux situations vont être possibles. La première est celle où le prix d’acquisition est supérieur au montant de l’hypothèque. Dans ce cas de figure, il n’y a aucun risque pour l’acquéreur. Au moment de l’acquisition, le notaire se chargera du remboursement des créanciers sur le montant versé et s’occupera de la levée d’hypothèque. La seconde situation est celle où le prix d’acquisition est inférieur au montant de l’hypothèque. Dans ce cas de figure, le notaire va régler (une fois ses honoraires payés) une partie des créances liées à l’hypothèque. Les créanciers pourront alors demander au nouveau propriétaire de régler la dette restante. Le nouveau propriétaire aura alors le choix de demander aux créanciers de prendre leur perte, ou de demander aux créanciers de trouver un acquéreur aux enchères prêt à payer une somme supérieure de 10% de celle convenue pour l’acquisition. Si les créanciers trouvent un acquéreur pour ce montant minimum, le nouveau propriétaire devra s’acquitter de la somme restant à payer.

 

Comment lever une hypothèque ?

La levée d’une hypothèque ne peut se faire que dans deux conditions. La première est celle où le propriétaire souhaite vendre son bien et possède une promesse d’achat et dont le montant peut permettre le remboursement du prêt bancaire ainsi que le paiement des frais annexes (frais bancaires, honoraires du notaire...). La seconde est celle où le propriétaire a terminé de rembourser son emprunt hypothécaire.

 

Puis-je hypothéquer un bien dont je n’ai que la nue-propriété ?

Il est possible d’hypothéquer son droit sur la nue-propriété. Lorsque l’usufruit s’éteint, l’hypothèque s’étend alors sur la pleine propriété.

 

Puis-je hypothéquer un bien dont je n’ai que l’usufruit ?

Oui, il est tout à fait possible d’hypothéquer son droit d’usufruit.

Tout comprendre sur l'hypothèque et son mode de fonctionnement : sa mise en place, sa durée, son coût, la levée de l'hypothèque...

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