Fiscalité en Allemagne

Impôt sur les revenus fonciers

Le propriétaire doit remplir tous les ans la "Steuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige" (la feuille de déclaration d'impôts pour les personnes non résidentes fiscales en Allemagne). Le taux d'imposition applicable varie entre 14 et 45 % en fonction des montants imposables si vous n'avez pas d'autres revenus en Allemagne que des revenus locatifs: 

Revenus                                                              Taux d'imposition

Jusqu'à 8004 €                                                                        0 %

De 8 005 à 13 469€                                                    de 14 à 24 %

De 13 470 à 52 881€                                                   de 24 à 42 %

De 52 882 à 250 730€                                                            42 %

Supérieur  à 250 730€                                                            45 %

En outre, une "contribution de solidarité" d'un montant de 5.5 % sur l'impôt calculé est versée. Pour minimiser l'imposition, certaines charges peuvent être déduites des revenus locatifs déclarés : frais bancaires, charges locatives et charges courantes (2.5 % du prix du bien par an et pendant 40 ans s'il est construit avant 1925 et 2 % du prix du bien par an et pendant 50 ans s'il est construit après 1925). A noter que la taxe foncière est récupérable auprès des locataires.
Impôts sur la plus-value immobilière

Si le bien est revendu après 10 ans de détention, la plus-value n'est pas imposée. Si le bien est revendu avant 10 ans de détention, le montant de l'impôt sur la plus-value se calcule à partir de la table de l'impôt sur les revenus. La plus-value immobilière est imposée en Allemagne et est à déclarer au FISC français. La France se réserve le droit d’imposer la plus-value immobilière réalisée en Allemagne tout en évitant la double imposition par le système défini par la convention fiscale - en l'occurrence par le système du crédit d'impôt. 

80 % des nouveaux investisseurs ne payent pas d'impôts sur les revenus en Allemagne.

Impôts français sur les revenus allemands

La convention fiscale passée avec l'Allemagne prévoit l'exonération en France des revenus, bénéfices et plus-values qui ont leur source hors de France. 

A noter que si les revenus ne sont pas imposés en France, ils doivent être pris en compte pour le calcul du taux effectif d'imposition. Concrètement, l'impôt est calculé dans un premier temps en tenant compte des revenus imposables en France ainsi que des revenus exonérés par la convention bilatérale. Une fois cet impôt calculé, il est évalué à la baisse en lui appliquant un rapport entre le total des revenus ci-dessus déterminé, par rapport aux seuls revenus imposables en France. C'est la règle du "taux effectif".

A noter que la CSG/CRDS n'est pas à payer sur les revenus de source allemande.

Le cas de l'IFI
 
Pour les personnes soumises à l'IFI, le principe général est que les biens détenus à l'étranger doivent intégrer la base de calcul de l'Impôt sur le Fortune Immobilière, sauf si la convention fiscale signée avec le pays précise le contraire. La convention allemande n'abordant pas ce sujet, les biens détenus en Allemagne sont donc à intégrer au patrimoine IFI du résident Français.

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