Le bail commercial

Régis par l’ancien décret du 30 septembre 1953. Ces baux ne concernent que 3 types d’activité : commerciales, industrielles et artisanales.

Le bail s’applique sur le local principal. Pour les locaux accessoires, s’ils figurent sur le même bail que le local principal, ils suivent le même régime. La clientèle doit être exploitée de façon continue et personnelle par le propriétaire de fonds. Cette clientèle doit être exploitée depuis au moins 3 ans pour renouveler le bail.

 

La durée normale minimale est de 9 ans. Le locataire ne peut donner congés tous les trois ans, par acte extrajudiciaire 6 mois avant la fin d’une période triennale. Le bailleur ne peut donner congés tous les 9 ans (avec une indemnisation). À la fin du bail, soit le bail est renouvelé, soit si aucune des parties ne se manifeste celui-ci est renouvelé pour une durée indéterminée c'est-à-dire que chacune des deux parties pourra mettre fin au bail à tout moment.

 

Les baux de courte durée

Ces contrats de courtes durées sont des baux tests (rares). Le but est de tester un emplacement commercial. Ces baux ne donnent pas droit au renouvèlement, sauf accord du bailleur. Leur durée maximale est de 2 ans.

 

Conditions financières

À l’entrée du locataire, le loyer est libre. La périodicité du loyer est libre mais généralement payable par trimestre. Le loyer peut être indexé tous les ans. Le choix de l’indice est libre mais doit être en lien direct avec le contrat (indice généralement pratiqué : ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Il est possible de déplafonner les révisions triennales pour remettre le loyer à la valeur locative uniquement si les facteurs locaux de commercialité ont une incidence de plus de 10% sur la valeur du loyer. Le bailleur peut faire une offre de renouvèlement en réclament un déplafonnement. Cette offre doit être motivée. La loi définie 5 critères :

  • Caractéristiques du local

  • La destination des lieux

  • Les obligations des parties

  • Facteurs locaux de commercialité

  • Prix du voisinage

Sans accord amiable, c’est le juge des loyers commerciaux qui fixera les prix.

 

Note : certains loyers commerciaux ne sont soumis à la règle du plafonnement : locaux à usage exclusif de bureaux, les terrains nus et les baux d’une durée de plus de 12 ans.

 

Entrée dans les lieux et dépôt de garantie

Le locataire entrant peut se voir facturer un pas de porte. C’est une somme forfaitaire de droit d’entrée dans les lieux. Les charges sont libres, peuvent être forfaitaire ou réelles. Le dépôt de garantie est facultatif.

La sous-location est en principe interdit mais peut être autorisée par le bailleur.

 

La déspécialisation

Il s’agit d’une situation particulière qui concerne une modification de l’activité qui peut être partielle ou plénière. Pour une dé-spécialisation partielle, le locataire doit en informer le bailleur par acte extrajudiciaire. Le bailleur à 2 mois pour contester. Il peut contester sur deux points :

  • Défaut de complémentarité

  • Défaut de connexité (méthode de travail différentes)

Si le bailleur ne conteste pas, il peut réclamer une augmentation de loyer à la fin de la période triennale en cours.

Pour une déspécialisation plénière, le locataire doit demander l’autorisation du bailleur par acte extrajudiciaire. Le bailleur a 3 mois pour répondre. Il peut refuser pour motif économique ou pour l’aménagement impossible.

Si la déspécialisation est autorisée, le bailleur peut réclamer immédiatement une augmentation de loyer.

 

La cession au bail

Si le locataire veut céder son fonds de commerce, le bailleur est obligé d’accepter. Dans ce cas, le cédant est solidaire du cessionnaire jusqu’à la fin du bail. Si le locataire veut céder son droit au bail seul, il ne peut pas l’imposer au bailleur. Dans les 2 cas, la cession doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire.

 

Le droit au renouvèlement et son refus

Pour bénéficier du droit au renouvèlement, le locataire doit être propriétaire du fonds et doit avoir exploité sa clientèle plus de trois ans avant la fin du bail (sauf cession). Si le bailleur ne veut pas renouveler le bail, il devra payer une indemnité d’éviction.

 

Indemnité d’éviction 

Elle a pour objectif de compenser intégralement le préjudice subi par le locataire. Il y a deux sortes d’indemnité d’éviction :

  • Indemnité de déplacement : l’exploitant a pu se réinstaller à proximité et ne perdra pas sa clientèle. Le bailleur doit alors payer tous les frais de remploi.

  • Indemnité de remplacement : l’exploitant perd sa clientèle. Le bailleur devra payer la valeur de son fonds de commerce + tous les frais de remploi.

 

Le montant de l’indemnité se fait à l’amiable et à défaut par le président du TGI. Si le bailleur estime que l’indemnité est trop élevée, il peut utiliser son droit de repentir (annuler le non renouvèlement). Le locataire peut rester sur les lieux en continuant son activité jusqu’au complet paiement. Ce droit de repentir ne peut plus être utilisé si le locataire a déjà débuté son déménagement. 

 

Les congés spéciaux

Ce sont les cas où le bailleur peut dénoncer le bail sans payer d’indemnité d’éviction ou en proposant un relogement ou une baisse de loyer :

  • La faute du locataire (si la faute est régularisable, le locataire a 30 jours pour régulariser)

  • La reprise d’un local d’habitation

  • La démolition et reconstruction de l’immeuble

 

Annexe environnementale (ou annexe verte)

Pour les surfaces louées de plus de 2 000 m², cette annexe doit être fournie par le bailleur au locataire. Elle doit comporter les éléments suivants :

  • Un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et/ou des locaux loués

  • Leur consommation réelle d’eau et d’énergie

  • La quantité de déchets générés

Lors de la vente d'un bien immobilier, le vendeur doit fournir un certain nombre de documents obligatoires (diagnostics, titre de propriété,...).

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